«Πονηρές» ρυθμίσεις για στεγαστικά! Τι πρέπει να προσέξουν οι δανειολήπτες όταν οι τράπεζες προτείνουν «σπάσιμο» δανείου και μερική διαγραφή χρέους.

«Φιλικές» στους δανειολήπτες λύσεις για την εξυπηρέτηση στεγαστικών δανείων που έχουν περάσει σε καθυστέρηση προτείνουν πλέον οι τράπεζες, αλλά, όπως τονίζουν έμπειροι νομικοί, οι δανειολήπτες πρέπει να δίνουν μεγάλη προσοχή στα «ψιλά γράμματα» κάθε τέτοιας ρύθμισης, όπου μπορεί να κρύβονται «τοξικοί» όροι.

Μια δημοφιλής, το τελευταίο διάστημα, μέθοδος για μακροπρόθεσμη ρύθμιση ενυπόθηκων δανείων είναι ο διαχωρισμός της χορήγησης (“split balance”) σε δύο τμήματα: ένα ενυπόθηκο δάνειο, το οποίο ο δανειολήπτης εκτιμάται ότι μπορεί να αποπληρώνει, με βάση την υφιστάμενη και την εκτιμώμενη μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής και  στο υπόλοιπο τμήμα του αρχικού δανείου, το οποίο διαγράφεται, εφόσον εξοφληθεί το πρώτο τμήμα του δανείου.

Οι τράπεζες συνήθως συνδέουν τη ρύθμιση αυτού του τύπου με την τρέχουσα εμπορική αξία του ενυπόθηκου ακινήτου, καθώς η κρίση έχει μειώσει τις αξίες των ακινήτων αρκετά χαμηλότερα από το επίπεδο όπου βρίσκονταν, όταν συμφωνούνταν τα στεγαστικά δάνεια.

Έτσι, για παράδειγμα, αν ένας δανειολήπτης έχει υπόλοιπο στεγαστικού δανείου ύψους 300.000 ευρώ, αλλά η τράπεζα εκτιμά ότι η σημερινή εμπορική αξία του ακινήτου είναι 250.000 ευρώ, σε αυτό το ύψος ορίζεται το πρώτο τμήμα του δανείου που θα πρέπει να εξυπηρετηθεί, ενώ τα υπόλοιπα 50.000 ευρώ περνούν στο δεύτερο τμήμα και άγονται προς διαγραφή, εφόσον βέβαια ο δανειολήπτης εξοφλήσει το πρώτο σκέλος του δανείου.

Σε αυτού του τύπου τις ρυθμίσεις μπορεί να κρύβονται δύο «παγίδες»:
1.    Οι τράπεζες μπορεί να «φουσκώνουν» την εκτιμώμενη, σημερινή εμπορική αξία του ακινήτου. Ενδεχομένως, επίσης, να μην εκτιμούν σωστά την παρούσα και μελλοντική ικανότητα του δανειολήπτη να εξυπηρετήσει το νέο δάνειο. Ο δανειολήπτης πρέπει να διαπραγματευθεί προσεκτικά με την τράπεζα, λαμβάνοντας υπόψη ότι, αν δεν καταφέρει να πληρώσει το νέο δάνειο θα χάσει τελικά το ακίνητό του, ενώ θα «αναβιώσει» και το μέρος του δανείου που θα έβγαινε «στην άκρη» για να διαγραφεί στο μέλλον.
2.    Οι τράπεζες σε πολλές περιπτώσεις συνδέουν το ύψος του πρώτου σκέλους του δανείου με τη μελλοντική εξέλιξη των τιμών των ακινήτων. Αυτή η ρήτρα θα δώσει στην τράπεζα τη δυνατότητα στο μέλλον να αναπροσαρμόσει το ύψος του δανείου, με βάση τις αυξήσεις των εμπορικών τιμών. Το «φούσκωμα» του δανείου με αυτές τις αναπροσαρμογές μπορεί να είναι μεγάλο, ειδικά αν πρόκειται για ένα δάνειο μεγάλης χρονικής διάρκειας.